^{por Henrique Costa de Seabra*}

A aquisição de terras rurais por estrangeiros no Brasil voltou ao centro do debate jurídico e econômico após recente decisão do Supremo Tribunal Federal sobre o tema. A questão, no entanto, deve partir de uma premissa fundamental: a legislação brasileira não estabelece uma proibição absoluta à compra ou ao arrendamento de imóveis rurais por estrangeiros. O que existe é um regime jurídico de controle, com limites e condições específicas.

A Constituição Federal autoriza que a lei discipline e restrinja a aquisição e o arrendamento de propriedade rural por pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras. Essa previsão decorre da natureza estratégica da terra rural, considerada um ativo sensível por sua relação direta com a soberania territorial, a segurança alimentar, a política agrária e o desenvolvimento nacional.

Na prática, a legislação brasileira admite a participação estrangeira em operações envolvendo imóveis rurais, mas impõe uma série de exigências. Entre elas estão autorizações prévias, limites de área, restrições em determinadas regiões, controles por município e obrigações específicas atribuídas aos cartórios de registro de imóveis.

Um dos pontos mais relevantes está na Lei nº 5.709/1971, que prevê a possibilidade de equiparação de empresas brasileiras controladas majoritariamente por capital estrangeiro a empresas estrangeiras. Isso significa que a simples constituição de uma pessoa jurídica no Brasil não afasta, por si só, a incidência das restrições legais aplicáveis à aquisição ou ao arrendamento de terras rurais por estrangeiros.

Esse foi justamente o núcleo das controvérsias analisadas pelo Supremo Tribunal Federal. Em abril de 2026, o STF concluiu o julgamento conjunto da ADPF 342 e da ACO 2.463 e, por unanimidade, confirmou a validade das restrições previstas na Lei nº 5.709/1971. Com isso, o Tribunal manteve o entendimento de que empresas brasileiras controladas por capital estrangeiro devem observar o mesmo regime jurídico aplicável às empresas estrangeiras quando pretendem adquirir ou arrendar imóveis rurais no país.

A decisão não criou um novo modelo regulatório. Seu principal efeito foi consolidar a interpretação de que o regime atualmente em vigor é compatível com a Constituição Federal. Além disso, o Supremo anulou parecer da Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo que dispensava cartórios paulistas de observar essas restrições em determinadas operações envolvendo capital estrangeiro, contribuindo para a uniformização nacional do tema.

Do ponto de vista prático, a decisão reforça a necessidade de cautela em operações imobiliárias rurais que envolvam capital estrangeiro. Investidores, empresas, advogados, cartórios e demais agentes do mercado devem avaliar previamente aspectos como a composição societária do comprador, a localização do imóvel, a extensão da área, os limites municipais, a eventual incidência de regras relativas à faixa de fronteira e a necessidade de autorização administrativa ou legislativa.

Assim, o julgamento pode ser compreendido como uma reafirmação de que o investimento estrangeiro em terras rurais é permitido no Brasil, desde que submetido a controles públicos. O STF adotou uma leitura que procura equilibrar abertura econômica e proteção de interesses estratégicos do Estado brasileiro, especialmente soberania nacional, segurança territorial, segurança alimentar e prevenção da concentração fundiária.

Em um cenário de crescente interesse global por ativos ligados à produção agrícola, energia, mineração e recursos naturais, a decisão oferece maior previsibilidade jurídica. Ao mesmo tempo, sinaliza que a entrada de capital estrangeiro no mercado de terras rurais continuará sujeita a limites, fiscalização e observância rigorosa da legislação brasileira.

^{*Advogado e doutorando em Direito Minerário e Ambiental pela PUC/SP.}